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房主一房两卖输官司抵押权不同于处分权
浏览次数:2021  发布时间:2007/12/18  作者:德音管理员
抵押权是一种价值权,具有物上代位性,抵押权人只是对抵押物的价值享有优先受偿权。在抵押权人未行使撤销权,且抵押权的效力不会因抵押物的转让而受影响的情况下,应遵循合同自由原则,充分尊重当事人的意思表示。
  一房两卖惹官司
  李某向银行贷款购买了一套房屋,后通过中介公司将该房屋出售给武某,双方签订了《房屋买卖中介服务协议》一份。李某付了定金5万元,并取得了该房屋的钥匙。但是8个月后,李某却通过中介公司要求解除给售房合同,原因是该房屋是他和妻子的共同财产,妻子一直反对出售,而且他购买房屋时向银行办理了抵押贷款手续,他出售房屋并没有得到银行的同意,所以要求解除买卖合同。
  眼看煮熟的鸭子飞了,武某不答应了,便告上法庭,称自己通过初步调查发现,李某又将该房屋高价出售给第三人,因此他诉至法院,要求李某继续履行《房屋买卖中介服务协议》,办理房屋、土地权属过户手续,判令被告李某承担本案诉讼费用。
  有效无效法庭论辩
  法庭上,李某与武某就2004年5月签订的《房屋买卖中介服务协议》的效力问题展开了激烈的论辩。
  原告武某坚决主张该《房屋买卖中介服务协议》有效,并提供了证人证词以证明签订协议当日李某的妻子一直在场,当时其并没有对该协议提出任何的异议,所以李某以未经妻子同意处理夫妻共同财产而主张协议无效的理由不能成立。同时,李某认为出卖已经抵押的房屋,未通知抵押权人,也不能导致合同无效。因为作为抵押人李某仍然是该房屋的所有人,在抵押期间对抵押物享有处分权,只是其处分权受到一定的限制。李某毁约的真正目的是将该房屋以更高的价格出售给他人。
  而李某则认为,在转让该房屋时他还没有取得房屋的所有权证和土地使用权证,所以该协议违反了法律、法规的强制性规定。同时签订时没有征得共有人的同意,并且还没有通知并取得抵押权人的同意,综上,该房屋转让合同应当无效。
  法官析理丝丝入扣
  法院经审理后,认为该《房屋买卖中介服务协议》的效力问题主要涉及三个方面:(一)、转让未取得权属证书的房地产合同的效力问题。协议于2004年5月签订,李某于2004年12月取得了房屋所有权证和土地使用权证,签订协议时尚未取得权属证书。根据《城市房地产管理法》的规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但根据《合同法》第五十一条的规定,李某与武某的转让行为属于无权处分,其效力应当是待定的,后李某办理了权属登记手续,即取得了房屋的处分权,协议的效力由待定状态转为有效状态。(二)、武某是否有理由相信其与李某所签协议是李某夫妻共同意思表示。根据最高院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项的规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。现武某在法院所举证据能够证明签订协议时李某的妻子一直在现场,未明确表示过反对。所以应当认为武某有理由相信所签协议为李某夫妻双方共同意思表示。即使李某的妻子当时在场,不便当场表示反对意见,其也应当在协议签订后立即书面将反对意见告知武某,而不是在签订协议8个月之后。(三)、抵押人转让抵押物未通知抵押权人,该转让行为的效力问题。根据《担保法》第四十九条第一款的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。,而根据最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 的规定和担保物权的法理看,双方的房屋转让行为不宜按无效行为处理,而应认定为抵押权人可行使撤销权的民事行为。因为抵押权以不移转标的物的占有为条件,设定抵押权后,抵押人仍然是标的物的所有人,在抵押期间对抵押物享有处分权,只是其处分权受到一定的限制。抵押权是一种价值权,具有物上代位性,抵押权人只是对抵押物的价值享有优先受偿权。在抵押权人未行使撤销权,且抵押权的效力不会因抵押物的转让而受影响的情况下,应遵循合同自由原则,充分尊重当事人的意思表示。
  据此,法院于2005年7月5日做出了该《房屋买卖中介服务协议》合法有效的判决,判令双方继续履行该合同。
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